刚刚，重磅政策发布！浓眉大眼的南京，这次选择了刺激...
谁能想到，南京也开始动用这个政策：南京主城六区房票安置新政，昨日（4月18日）起正式执行！这个政策，到底是什么意思? 我们先看政策的内容：因为太长了，所以为了大家省流，我直接给总结一下：1. 南京开始搞房票了，以后拆迁安置不提倡赔钱或者赔房子，直接给你房票（不要房票也不是不可以）；2. 拿到房票后，可以去买房，想买商品房、安置房，随你便。但只能买房，拿着房票去吃喝玩乐，这不行；精准收割！3. 拿到房票后，必须在1年内买房，自己没有需求的，房票可以给父母、配偶、子女买，其他七大姑八大姨不行。房票不能买卖，不能在市场上流通，必须自己家里人买房；4. 这个政策，覆盖主城6区，南京其他区参考执行，也就是说，全南京都要搞！意不意外，刺不刺激？其实这几年南京的保障房、安置房的消息很少了。以前南京房价暴涨，为了平衡市场，南京搞了很多保障房、安置房、人才房，但这几年动作不大，因为房价跌了，你弄那么多保障房、安置房，需求被分流了，商品房还怎么卖？所以这次房票能买的对象，包括全部商品房以及个别安置房，比如孟北、百水、绿洲三个片区安置房。对于这个政策，很多人有疑问，南京是不是又要刺激房价上涨了？对于这个问题，我们做一个探讨：1. 什么样的城市，会采用房票的政策？其实，大部分三四线城市，都搞了房票政策。二线城市中，有郑州、南昌、厦门、无锡、昆明、贵阳、温州等。看了这个名单就基本清楚了，楼市中的歪瓜裂枣为主，不算很火爆的城市。这里面也就南京和厦门稍微强一点，其他的比如郑州、南昌、昆明、贵阳啥的，都属于去库存大户。南京跟他们一起玩，说明有点顶不住了。也就是说，这个政策出台的大背景是：韭菜不够用了，奖励拆迁户当韭菜。当然也有奖励，拆迁户也不亏。2. 这个政策的效果如何？房价会不会暴涨...其实，房价暴涨的时候，根本不会出这个政策。这条政策其实很卑微了，北京上海会出这类政策吗？非常慎重。一般在房价下行期，想刺激一把，释放一波购买力，所以房票政策的作用，不是刺激房价上涨，而是：防止房价过快下跌...另外，这个政策的威力还要看拆迁的规模。规模大，房票多，作用就大。规模小，一年发不了几张房票，作用就有限，这事都能理解！3. 南京内部是否有类似政策，效果如何？南京搞过房票，就在去年11月份，浦口区就发布了相关政策，明确了房票的使用规则。文件内容大同小异。当然浦口区的房票，只能在浦口区流通。拿着浦口区的拆迁款跑到河西买房，是不行的。后面政策是否有变动，这个还要观察！4. 浦口区先行先试，对浦口区的房价是否有提振？提振个锤子，这波小阳春之后，大部分区的库存都有所下降，浦口区的库存不降反升，多了732套，是库存增加最多的一个区...当然，这里的浦口数据是包含江北新区一部分的。那为啥出了这个大杀器，浦口区的库存反倒增加了？一是政策持续时间并不长，发布也就4-5个月，房票到底发了多少，现在不太清楚；二是这个政策只是一定程度上去库存，但如果楼盘太多，竞争太激烈，杯水车薪，也没法扭转大势。所以任何政策的作用都是有限的，就像江北搞了九大名校，你说有没有用？当然有用，但如果指望这9大名校就把行情拉起来，这个不现实。所以总结下来，房票这个政策，属于战术政策，在局部区域、局部时间段，有一定作用，属于锦上添花型政策，肯定是有用的，但还要看房票的发放规模。楼市提振没那么简单，随便出一个政策就能引爆楼市的状态，已经过去了！未来的楼市格局，就是一涨，二平，七降！10%的房子会涨，20%的房子会跟着通胀走，70%的房子，没有保值增值功能！而城市更是如此，90%的城市，房子已经没有保值增值功能，如果还想买房，需要切换城市，切换地段。就以南京为例，未来5年，南京的房价处于什么档次？南京的各个地段的房价，处于什么档次？这个不好一概而论，但我们可以尝试做一点梳理：1.南京不是全国最红的8个城市之一了！为何是8个？4个一线城市，这个很难撼动，一线就是一线。2个头部二线城市（人口流入较大、产业发展快速的头部二线）+2个崛起二线城市（基础弱一点，但崛起速度太快，不限定是某两个城市，会有变化）。所以看完这个清单我们就明白，南京在不在这8个城市清单里面？不在的，一方面我们的产业和人口，没有大爆发，另外也不属于快速崛起型，整体以平稳为主。但南京有机会争夺TOP 9-TOP10的位置（说的是房价保值能力），放眼全国600多个城市，再差也是TOP2%的城市，所以在南京买房，可以跑赢全国大部分城市，但需要控制预期，不是最红的那一批。2. 南京内部，正在出现剧烈分化，南京提出的远郊9大新城，一半搞不起来。不是说他们不好，而是目前这个时代，经济增速是有限的，资源也是有限的，摊子铺这么大，投入产出太低，最后形成一个局面：土地出让金，难以覆盖这个片区的道路建设、地铁建设、和其他正常建设。比如一个板块的土地出让金，满打满算也就100亿，但想建成这个板块，基本开支需要200亿，中间还有很多成本消耗，那最后搞这个新区的意义在哪？搞了也没有人来，人在哪？这些都是问题。城市在收缩，人也在收缩，资金也在收缩。尤其南京这几年，在中心区狂供地，直接把血吸干了，外围区发展太难。最后针对房票政策做一个总结：稳中向好！
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